Inadempimento del contratto preliminare: ottenere gli stessi effetti del contratto definitivo

Che cos’è il contratto preliminare

Si definisce contratto preliminare, il contratto che ha ad oggetto l’obbligo per le parti di concludere un successivo contratto (c.d. contratto definitivo), i cui elementi essenziali sono già stati identificati nel contratto preliminare. La norma di riferimento in materia di contratto preliminare è l’art. 1351 c.c. il quale si limita ad osservare che tale contratto risulta nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Il contratto preliminare, pur svolgendo una funzione preparatoria ed essendo caratteristico della fase delle trattative tra le parti, rimane un contratto ‘perfetto’, con forma e contenuto specifici.

Come verrá discusso in seguito, in caso di inadempimento del contratto preliminare, la parte adempiente può rivolgersi, a norma dell’art. 2932 c.c., al giudice per ottenere l’emanazione di una sentenza costitutiva, che sostituisce il consenso della parte inadempiente e produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Alternativamente, la parte adempiente può fare richiesta di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, con contestuale richiesta di condanna, della parte inadempiente, al risarcimento del danno (art. 1453 c.c.).

Come tutelarsi dall’inadempimento preliminare?

Tuttavia, ancor prima di procedere per vie legali all’adempimento in forma specifica del preliminare, il nostro ordinamento prevede una serie di clausole aggiuntive che, correttamente inserite nel contratto preliminare, possono ridurre il rischio di mancato adempimento.

Caparra confirmatoria

In primis, l’istituzione della caparra confirmatoria rappresenta un utile strumento per limitare il rischio di totale o parziale inadempimento del contratto preliminare. A norma dell’art. 1385 c.c. essa è costituita da una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, versata a garanzia dell’adempimento del contratto medesimo.

Il versamento deve avvenire prima del momento dell’esecuzione del contratto definitivo, in quanto ne va a garantire la futura esecuzione. Se il contratto definitivo si perfeziona, la parte che ha versato come garanzia potrà imputarne il valore al corrispettivo finale da versare. Se invece il definitivo non si perfeziona, a seguito di inadempimento della parte che ha versato la caparra confirmatoria, l’altra potrà recedere dal contratto e tenere la somma ricevuta. Viceversa, se l’inadempimento è imputato alla parte che ha ricevuto un corrispettivo come garanzia, il soggetto leso potrà recedere dal contratto ed esigere il pagamento del doppio della cifra che ha versato come anticipo. Qualora invece la parte non inadempiente preferisca procedere per vie legali per ottenere l’esecuzione specifica del contratto, si applicheranno le norme generali in materia di risarcimento del danno.

Caparra penitenziale

Un ulteriore strumento messo a disposizione dell’ordinamento giuridico è la caparra penitenziale. Anche questa è costituita da una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili ma svolge una funzione ben diversa da quella confirmatoria. A norma dell’art. 1386 c.c., qualora nel contratto sia stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra penitenziale “ha la sola funzione di corrispettivo del recesso”.

Si tratta pertanto di una somma di denaro che le parti concordano in via preventiva e che dovrà essere versata qualora una di esse decidesse di non procedere alla stipula del contratto definitivo. Dunque, quest’ultima non vale come cautela contro l’inadempimento, bensì svolge una funzione di corrispettivo predeterminato del recesso unilaterale di una delle parti.

Se il recesso è esercitato dalla parte che ha versato l’anticipo, questa perderà il proprio diritto sulla somma anticipatamente versata che verrà trattenuta dalla parte non recedente. Viceversa, se il recesso è esercitato dalla parte che ha ricevuto la caparra, questi dovrà restituire il doppio della somma o della quantità di cose fungibili ricevute, alla parte non recedente.

Clausola penale

Al fine di rafforzare il vincolo contrattuale e di stabilire la prestazione dovuta in caso di inadempimento del contratto preliminare o ritardo nell’adempimento di esso, le parti possono inserire nel contratto preliminare una clausola penale che determini, in via preventiva, la misura del risarcimento del danno da inadempimento o ritardo, senza necessitá di fornire ulteriore prova del danno subito.

La clausola penale diventa operativa solo a seguito dell’accertamento dell’inadempimento del contratto preliminare, quale conseguenza della domanda di risoluzione chiesta dal contraente che ha adempiuto o ha offerto di adempiere alla propria prestazione.

Acconto

Diverso dagli strumenti discussi finora è invece l’acconto. In questo caso si tratta di una somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo da versarsi da una delle parti. Tuttavia, a differenza della caparra confirmatoria, l’acconto non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti e non attribuisce alcuna forma di tutela. Pertanto, in caso di inadempimento del preliminare, le somme versate in acconto dovranno essere restituite alla parte che le ha versate.

Cosa prevede l’art. 2932 c.c.

Una forma ulteriore di tutela è prevista dall’art. 2932 c.c. – rubricato “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto” – prevede che:

  • Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
  • Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

Lo Studio Legale Lombardo ha affrontato una interessante questione in tema di inadempimento del contratto preliminare e conseguente azione per l’esecuzione in forma specifica, a seguito della quale, accogliendo le istanze della società nostra assistita, è stata emessa, ex art. 2932 c.c., una sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo.

Inadempimento preliminare: il caso seguito da Studio Legale Lombardo

Nella fattispecie in esame lo Studio agiva nell’interesse del promissario acquirente, contestando l’inadempimento di controparte agli obblighi derivanti dalla sottoscrizione di un preliminare di cessione di ramo d’azienda per persona da nominare, per la mancata stipula del contratto definitivo chiedendo, ex art. 2932 c.c. il trasferimento del ramo d’azienda. Ed invero, in forza della suddetta norma se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

In quel caso era stato indicato il termine per la firma del definitivo previo pagamento del prezzo da corrispondersi ratealmente, con facoltà, tuttavia, per il promissario acquirente, di saldare lo stesso anche anticipatamente rispetto alle scadenze pattuite. Si dava, altresì, atto di una più complessa vicenda nell’ambito della quale, fin da prima della sottoscrizione del definitivo, la nostra assistita poteva gestire il ramo d’azienda in forza di altro contratto, per il quale erano previsti dei canoni.

Per tale ragione, nelle more della scadenza del termine per la stipula del definitivo, erano insorte tra le parti delle contestazioni in ordine alla specifica imputazione delle somme versate e, quando la promittente venditrice aveva ingiustificatamente rifiutato di ricevere il pagamento delle rate di prezzo al solo fine di paventare un inadempimento del contratto preliminare da parte della nostra assistita al fine di risolvere il contratto e trattenere le somme corrisposte a titolo di penale, la promissaria acquirente aveva convocato controparte per la stipula del definitivo dinanzi al notaio.

In corso di giudizio, a fronte della nostra domanda, la controparte si costituiva in giudizio adducendo a ragione della mancata sottoscrizione del contratto definitivo un presunto inadempimento del contratto preliminare da parte della società nostra assistita che avrebbe, a suo dire, comportato la risoluzione dello stesso. In primo luogo, la convenuta contestava l’esatta quantificazione del prezzo stabilito, adducendo che il corrispettivo concordato tra le parti fosse superiore a quello versato dalla promissaria acquirente, in virtù dell’esistenza di una scrittura integrativa in forza della quale sarebbe stata dovuta una ulteriore somma a titolo di prezzo per la cessione.

Parte convenuta riferiva l’inadempimento della promissaria acquirente, anche con riferimento ad un ulteriore contratto, collegato con il preliminare, ritenendo, per tale ragione, che dovesse ritenersi risolto lo stesso preliminare, con rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. A tali doglienze, parte attrice replicava che, gli ulteriori importi dovuti a titolo di prezzo della compravendita in forza della scrittura privata integrativa non fossero più dovuti, in quanto controparte vi aveva espressamente rinunciato. A conferma di tale assunto era depositato in atti l’accordo in originale con le relative indicazioni a latere e le sottoscrizioni delle rinunce alle somme indicate. La convenuta disconosceva, tuttavia, le firme “per rinuncia” ivi apposte e parte attrice richiedeva verificazione della scrittura, cosicché, all’esito della CTU calligrafica, era accertata la rinuncia del promissario venditore agli ulteriori importi e l’inadempimento della società avversaria all’obbligo di sottoscrizione del contratto definitivo per il trasferimento del ramo d’azienda.

Sentenze emesse dal tribunale e corte d’appello nel caso preso in esame

La sentenza emessa dal Tribunale di Roma ricostruiva, quindi i rapporti contrattuali sussistenti tra le parti, in forza di:

  • contratto preliminare di cessione di ramo d’azienda;
  • accordo per gestione anticipata del ramo d’azienda;
  • scrittura integrativa con l’indicazione di un prezzo maggiore di quello indicato nel preliminare;
  • contratto di cessione di ulteriore ramo d’azienda.

 

Accertando e dichiarando che eventuali inadempimenti delle obbligazioni discendenti dalle altre scritture non avrebbero, comunque, potuto comportare la risoluzione del preliminare di cessione di ramo d’azienda. Sulla base di tali considerazioni il Giudice monocratico accoglieva la domanda principale di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. A tal proposito riconosceva, infatti, che, nel caso de quo, era stato indicato un termine per la stipula del definitivo, ma era riconosciuta, tuttavia, la facoltà del promissario acquirente di saldare anticipatamente il prezzo globale della cessione e di stipulare il rogito all’atto del saldo. Accertava, altresì, che la nostra assistita si era avvalsa di tale facoltà invitando la società convenuta a stipulare il contratto definitivo previo saldo del prezzo, ma questa non aveva raccolto l’invito. Pertanto, accertato l’inadempimento del contratto preliminare da parte della società convenuta, era trasferita ex art. 2932 c.c. la proprietà del ramo d’azienda alla società nostra cliente.

Avverso tale pronuncia, controparte ha proposto appello sul presupposto che il Giudice di Prime Cure avesse erroneamente ritenuto insussistente il collegamento negoziale tra gli accordi intercorsi tra le parti, tutti volti alla realizzazione di un’unitaria operazione economica, sicché, secondo le argomentazioni dell’appellante, il Giudice di Prime Cure avrebbe dovuto accertare un inadempimento della promissaria acquirente alle ulteriori obbligazioni poste a suo carico, a fronte del quale dichiarare la risoluzione dell’intera operazione negoziale, ivi compreso il contratto preliminare di compravendita. Controparte ha contestato, altresì, la validità dell’offerta reale e l’erronea valutazione della scrittura integrativa da parte del Tribunale di Roma.

La sentenza della Corte di Appello La Corte di Appello di Roma ha confermato la sentenza impugnata, ritenendo, a prescindere dall’esistenza o meno di un collegamento negoziale tra i vari accordi, che le vicende dell’altro contratto non rilevassero, comunque, ai fini della risoluzione del preliminare, in quanto la società promissaria acquirente del ramo d’azienda, aveva puntualmente adempiuto l’obbligo di pagamento del prezzo della cessione. Ha chiarito, pertanto, che il contratto di cessione non poteva “essere, quindi, invocato […] a fondamento della risoluzione del preliminare, non essendo configurabile con riferimento ad esso alcun inadempimento dell’acquirente, donde la conferma del capo della decisione impugnato, sia pure con diversa motivazione (sulla questione concernente la possibilità che il giudice d’appello confermi la sentenza gravata correggendo e/o integrando la sua motivazione: Cass. 10 ottobre 2003, n. 15185; Cass. 22 gennaio 2002, n. 696; Cass. 6 giugno 1987, n. 4945).”

Peraltro, la Corte ha rilevato come il Tribunale non avesse affatto ritenuto insussistente il collegamento negoziale tra il preliminare e la scrittura integrativa sottoscritta in pari data, avendo, al contrario, correttamente apprezzato l’esistenza del nesso con la scrittura integrativa “che, a ben vedere, rappresenta una controdichiarazione destinata a documentare la simulazione del prezzo dichiarato rispetto a quello realmente pattuito per l’acquisto del ramo d’azienda”. Con riferimento alle doglianze avversarie relative all’offerta reale del saldo del prezzo ed alla sua tempistica, la Corte ne ha accertato l’infondatezza, alla luce della specifica pattuizione tra le parti in forza della quale il saldo del prezzo doveva avvenire contestualmente alla stipula del definitivo. Nella fattispecie in esame, in accoglimento delle nostre istanze, è stato, quindi, ritenuto soddisfatto il requisito dell’offerta richiesto dall’art. 2932, comma 2, c.c. “con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, perchè in essa necessariamente implicito”.

Alla luce di tali argomentazioni è stata, quindi, confermata la sentenza appellata ed il diritto della nostra assistita all’emissione di una sentenza che producesse i medesimi effetti del contratto non concluso, dovendosi, nel caso di specie, intendersi il pagamento del prezzo come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del Giudice (in tal senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14372 del 05/06/2018; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24339 del 16/10/2017).

In particolare, è stato chiarito che “l’esperimento dell’azione diretta ad ottenere ai sensi dell’art. 2932 c.c. una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell’obbligato a concludere il contratto, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, dovendosi l’interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento, né il suo accoglimento è subordinato alla presentazione di un’offerta formale della controprestazione ex artt. 1208 e 1209 c.c., essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell’atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo, come è accaduto nel caso di specie (v. Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 9314 del 11/04/2017).”

Pertanto, in linea con tali principi di diritto, è stata ribadito come correttamente il Giudice monocratico avesse ritenuto irrilevanti le questioni relative alla regolarità della convocazione di controparte davanti al notaio per la stipula del definitivo (per la quale era stata contestato, nello specifico, il termine troppo ridotto), nonchè alla mancata offerta reale di pagamento del prezzo residuo di cessione. A tal proposito si è, infatti, accertato in base alle clausole apposte nel preliminare sottoscritto tra le parti che era stata concessa facoltà al promissario acquirente di saldare anticipatamente il prezzo e stipulare il rogito di cessione all’atto del saldo, cosicchè il promittente acquirente non era tenuto a formulare l’offerta di cui all’art. 2932, comma 2, c.c., essendo il pagamento del saldo prezzo esigibile solo al momento della stipulazione del rogito.

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