Violazione del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario e conversione in mutuo ipotecario

Avv. Brigida Troilo

Non è infrequente che il mutuatario raggiunto, a seguito del mancato pagamento delle rate, dalla notifica di un pignoramento immobiliare spieghi opposizione all’esecuzione, deducendo la nullità del contratto per superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. art. 38, c. 2 T.U.B. sulla scorta della ritenuta natura fondiaria del mutuo  in considerazione della contestuale iscrizione ipotecaria su un immobile offerto in garanzia viene; tanto richiamando il principio enunciato dalla Suprema Corte che ritiene nullo il mutuo fondiario erogato per un importo superiore al limite posto dalla citata norma.

Orbene, si rende in proposito doverosa la distinzione tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, atteso che se ogni mutuo fondiario è necessariamente ipotecario, non ogni finanziamento ipotecario è riconducibile alla figura di cui al’ar.t 38 TUB.

Il contratto di mutuo fondiario è un finanziamento a medio e  lungo termine, generalmente individuato sulla base del D.P.R. 29.9.1973, n. 601, in un periodo superiore ai 18 mesi, garantito dalla concessione di una ipoteca di primo grado su un immobile di proprietà del mutuatario o di un terzo datore di ipoteca, e connotato da un limite di finanziabilità stabilito dalla Banca d’Italia, pari attualmente, sulla base della Delibera CICR del 22 aprile 1995, all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

E’ invece riconducibile alla diversa figura del c.d. mutuo ordinario ipotecario ogni altro finanziamento a medio e lungo termine assistito da garanzia ipotecaria ma non sottoposto al limite di finanziabilità dell’art. 38 TUB, atteso che anche l’esclusivo scopo acquisitivo di un immobile è stato dalla giurisprudenza escluso tra i connotati distintivi del mutuo fondiario.

Premesso che nell’indagine circa il superamento del limite di finanziabilità deve aversi riguardo non al prezzo di acquisto dell’immobile riportato nel contratto ma al c.d. Mortgage Lending Value (MLV) ossia il valore del credito presumibilmente conseguibile in sede di vendita giudiziale a seguito di mancata restituzione del prestito e conseguente espropriazione forzata, ad ogni modo il superamento del limite di finanziabilità, ove accertato secondo il predetto criterio, non determina la nullità del mutuo assistito da garanzia ipotecaria, salvo il caso in cui la natura fondiaria emerga con certezza dal contratto.

Ed anche nella denegata ipotesi in cui ne sia accertata la natura fondiaria, alla sanzione della nullità il mutuo si sottrae se suscettibile di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ai sensi, sui presupposti e con le modalità stabilite dall’art. 1424 c.c. (sussistendone, sostanzialmente, i requisiti formali per l’iscrizione ipotecaria e l’espressa esatta individuazione del bene immobile oggetto di ipoteca), con conseguente persistente obbligo del mutuatario alla corresponsione degli interessi pattuiti oltre al capitale. Così, invero, ha statuito la Suprema Corte, ritenendo la nullità dell’intero mutuo fondiario sanzione  eccessiva  in  relazione  agli  interessi  in  gioco e  pertanto contraria  a criteri  di  ragionevolezza  e  proporzionalità, purché la domanda di conversione sia formulata dall’Istituto nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità.

Infine, nella remota ipotesi di insussistenza dei presupposti legittimanti la conversione, in via ulteriormente subordinata l’Istituto ha il diritto di conseguire le somme mutuate, limitatamente, quindi alla quota capitale, ai sensi dell’art. 2041 c.c. realizzandosi, in mancanza, un ingiustificato arricchimento in favore del mutuatario.