In breve: Durante il lockdown Covid-19 i conduttori di immobili commerciali chiusi per legge non avevano un diritto automatico a sospendere il canone: gli strumenti erano la riduzione per impossibilità parziale (art. 1464 c.c.), l’obbligo di rinegoziazione secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e i ricorsi d’urgenza, accolti dai Tribunali di Bologna, Venezia e Genova nel 2020 per bloccare l’incasso di assegni e fideiussioni.
Articolo del giugno 2020: le misure descritte erano legate all’emergenza Covid-19 e non sono più in vigore. Il contenuto è conservato a fini di documentazione.
Il pagamento del canone di locazione nell’epoca “COVID-19”
I provvedimenti straordinari adottati dal Governo e dalle Regioni per contenere l’epidemia da COVID-19 hanno avuto un impatto drammatico sugli esercenti le attività di impresa, che durante il lockdown hanno dovuto fare i conti con la sospensione temporanea su tutto il territorio nazionale di molte attività commerciali, industriali e professionali.
Una delle maggiori difficoltà è certamente legata al pagamento del canone di locazione in favore dei proprietari degli immobili in cui gli imprenditori esercitano la propria attività, tanto con riferimento al periodo in cui è stato impossibile svolgere la attività d’impresa e, dunque, trarne dei proventi, quanto nel presente e nel prossimo futuro per effetto del prevedibile decremento di redditività che subiranno in conseguenza dell’inevitabile calo generale dei consumi nonchè delle misure di sicurezza adottate (basti pensare alle misure di sanificazione e igienizzazione dei locali o alle limitazioni nell’accesso e nell’utilizzo dell’immobile).
Per il periodo emergenziale il Governo è intervenuto al riguardo con alcuni provvedimenti che, tuttavia, in concreto non risultano essere risolutivi del problema.
Ci si riferisce alle agevolazioni tributarie che sono state riconosciute ai conduttori, dapprima dal c.d. Decreto “Cura Italia” e, poi, dal c.d. Decreto “Rilancio”.
In particolare, con l’art. 65 del d.l. 18/2020 (Decreto “Cura Italia”) è stato riconosciuto agli esercenti attività d’impresa un credito d’imposta “nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”, ovvero negozi e botteghe.
Al fine di ovviare allo scarso impatto della predetta norma, il cui ambito di applicazione era limitato al solo mese di marzo ed agli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, con esclusione quindi dei servizi e delle attività produttive esercitati in immobili appartenenti a categorie diverse, quali quelli con destinazione D, in cui rientrano ad esempio gli opifici, gli alberghi e i teatri, l’art. 28 del decreto legge n. 34/2020 (c.d. decreto “Rilancio”) ha previsto un credito d’imposta del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing e di concessione di tutti gli immobili ad uso non abitativo per i mesi di marzo aprile e maggio 2020 (ad eccezione della attività alberghiera o agrituristica stagionale per cui il credito d’imposta è relativo al pagamento dei canoni di aprile, maggio e giugno).
L’art. 28 in esame ha, inoltre, previsto un credito di imposta del 30% per i contratti di servizi a prestazioni complesse e per i contratti di affitto d’azienda, comprensivi di almeno 1 immobile ad uso non abitativo.
Tuttavia, anche tale misura è stata ritenuta insufficiente, dal momento che, da un lato, la fruizione del credito d’imposta è subordinata al rispetto di requisiti dimensionali e di fatturato e, inoltre, presuppone l’avvenuto integrale pagamento del canone e, dall’altro, non si rivela idonea a risolvere i problemi legati ai costi che l’imprenditore è tenuto a sopportare senza poter svolgere la propria attività.
Né, ancora, si è dimostrata risolutiva la norma di cui all’art. 91 del Decreto c.d. “Cura Italia”, secondo cui “il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Tale norma, invero, si limita a imporre alla autorità giudiziaria di valutare il rispetto delle misure di contenimento dell’epidemia e le limitazioni all’attività produttiva che ne conseguono, ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, senza introdurre in alcun modo un esonero automatico del debitore da responsabilità per il mancato pagamento dei canoni.
E non potrebbe essere diversamente, laddove si consideri che l’impossibilità di utilizzare l’immobile per le finalità cui è destinato, che ha determinato uno “squilibrio” del sinallagma contrattuale in danno del conduttore (e non anche di assenza, dal momento che il conduttore continua a disporre dell’immobile), è derivato da provvedimenti amministrativi e non da circostanze imputabili al locatore, per il quale il canone di locazione costituisce, quindi, una legittima fonte di reddito.
Le soluzioni civilistiche: impossibilità sopravvenuta e riduzione del canone
E così, a fronte delle insufficienti riposte offerte dal Governo, ai conduttori non è rimasto che tentare di addivenire ad un accordo direttamente con i locatori o, in caso di rifiuto, di ricercare, con i propri legali e/o consulenti, nei principi generali del codice civile e nella disciplina sulle locazioni, basi giuridiche che consentissero loro di sospendere o, quantomeno, di ridurre il pagamento del canone di locazione durante il periodo emergenziale, salva la volontà di interrompere definitivamente il rapporto di locazione in essere.
Si potrebbe, invero, ipotizzare che, per ottenere lo scioglimento del rapporto contrattuale in ragione dell’imprevedibile epidemia che ne ha significativamente alterato l’equilibrio, i conduttori si possano avvalere dei diversi strumenti previsti dall’ordinamento giuridico.
In particolare, si potrebbe valutare che i conduttori impossibilitati ad esercitare l’attività di impresa negli immobili locati possano avanzare richiesta di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c., o per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 c.c. nonché esercitare il recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 27 ultimo comma della L. n. 392/78.
Ma al dì là della concreta validità delle soluzioni appena prospettate, permane il problema che, nella maggior parte dei casi, i conduttori non hanno interesse a sciogliere definitivamente il rapporto, bensì hanno quello contrario di mantenere in essere il contratto, ridefinendo temporaneamente i termini di pagamento in vista di una sana e proficua ripresa dell’attività di azienda.
E allora, volendo ricercare delle soluzioni che consentano al conduttore di sospendere o di ridurre solo temporaneamente il pagamento del canone, nonostante non vi sia alcuna responsabilità addebitabile al locatore, non resterebbe che avvalersi della normativa di cui all’art. 1464 c.c. in materia di impossibilità parziale della prestazione.
Difatti, nonostante gli operatori del settore abbiano idee discordanti sul punto, sembrerebbe potersi escludere dal novero delle soluzioni percorribili l’applicazione dell’art. 1460 c.c., che consentirebbe al conduttore di sospendere o ridurre il pagamento del canone solo qualora l’impossibilità di esercitare l’attività fosse addebitabile al locatore.
Diversamente, l’art. 1464 c.c. consentirebbe al conduttore che subisce l’impossibilità parziale della prestazione di richiedere la riduzione della prestazione dovuta (o, in alternativa, il recesso dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale), anche se nel contesto in esame non si riscontra un comportamento colpevole di una delle parti del contratto.
Invero, rientrano nella sfera di applicabilità della predetta norma tutti i casi in cui una prestazione sia diventata totalmente o parzialmente impossibile per cause non addebitabili al locatore.
Tale soluzione, laddove percorsa giudizialmente, sconterebbe tuttavia i tempi della giustizia.
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L’obbligo di rinegoziare secondo buona fede
Sarebbe auspicabile, dunque, che i locatori, pur incolpevoli, tenendo in dovuta considerazione lo squilibrio determinatosi per effetto dell’epidemia da COVID-19, si rendessero disponibili ad una revisione delle condizioni contrattuali indipendentemente dalla previsione in contratto di una tale facoltà in capo al conduttore.
Salvo voler condividere la tesi di alcuni autori, per cui vi sarebbe persino un vero e proprio obbligo dei locatori di rinegoziare l’ammontare dei canoni, basato sul principio di buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c..
Vi è, invero, una autorevole tesi dottrinale secondo cui lo squilibrio del sinallagma contrattuale determinatosi per effetto dell’epidemia Covid-19 farebbe insorgere in capo ai locatori un dovere di cooperazione per rinegoziare il contratto, indipendentemente dalla presenza nello stesso di una clausola di negoziazione.
Nonostante tale tesi negli ultimi anni abbia ricevuto un limitato avallo da parte della giurisprudenza, sembrerebbe che il mutato contesto sociale venutosi a delineare per effetto dell’emergenza sanitaria abbia determinato un cambiamento.
Le pronunce dei Tribunali di Bologna, Venezia e Genova
E, difatti, con provvedimento del 12 maggio 2020, emesso inaudita altera parte a seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c. avanzato dal conduttore di alcuni locali adibiti a palestra rimasti chiusi per effetto dei provvedimenti governativi, il Tribunale di Bologna ha accolto la richiesta di inibizione dell’incasso di assegni bancari consegnati a suo tempo al locatore a garanzia del pagamento dei canoni di locazione.
Il Tribunale Bolognese ha, quindi, ordinato alla banca, fidejussore, di non procedere al versamento delle somme vantate dal locatore e, a sua volta, al locatore di non mettere all’incasso i titoli a fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo aprile-luglio 2020, dando rilevanza al fatto che il conduttore era stato impossibilitato a procedere al pagamento a seguito della chiusura dell’attività imprenditoriale.
La pronuncia, apprezzabile nella misura in cui ravvisa il periculum in mora nel danno che il conduttore avrebbe subito qualora gli assegni posti all’incasso fossero rimastati impagati, quale la segnalazione nella Centrale di Allarme Interbancaria (CAI), è particolarmente interessante per le considerazioni espresse in ordine al fumus boni juris.
Il Tribunale, invero, ha posto l’attenzione alla circostanza per cui il conduttore, prima di depositare la domanda cautelare, avesse avanzato al locatore una proposta di riduzione temporanea del canone locatizio nel periodo da aprile a settembre 2020, che era stata rifiutata.
Sicchè, seppur con un provvedimento cautelare avente efficacia limitata, il Tribunale di Bologna sembra aver aderito all’orientamento sopra menzionato, delineando in capo al locatore l’obbligo di avviare quantomeno una trattativa con il conduttore per una revisione temporanea del canone di locazione nel periodo di lockdown e, verosimilmente, anche in quello successivo.
Resta comunque inteso che, anche laddove dovesse affermarsi in modo generalizzato un dovere di rinegoziazione, ciò non implicherebbe quello di raggiungere un accordo.
E’ evidente, però, come sulla scorta del principio espresso nel provvedimento d’urgenza in esame, i locatori potrebbero essere spinti a rinegoziare il canone anziché attendere eventualmente la conclusione dei prevedibili contenziosi che verranno introdotti al fine di ottenere la sospensione o la riduzione, anche in via equitativa ex art. 1374 c.c., dei canoni di locazione.
Peraltro, una decisione di segno analogo era già stata emessa dal Tribunale di Venezia, in data 14 aprile 2020.
Il Tribunale di Venezia, invero, ha accolto il ricorso presentato da un negozio di abbigliamento presente all’interno di un centro commerciale che era rimasto chiuso nei mesi di lockdown, con cui era stato richiesto di inibire alla società che gestisce il centro commerciale l’escussione delle garanzie rilasciate alla sottoscrizione del contratto d’affitto, nonostante il mancato pagamento dei canoni per i mesi di febbraio, marzo e aprile.
E anche in tal caso l’affittuario aveva cercato invano una soluzione bonaria con la proprietà.
Tuttavia, l’aspetto maggiormente rilevante su cui si sofferma il provvedimento cautelare emesso dal Tribunale di Venezia è l’impossibilità del pagamento per effetto della chiusura obbligata dell’attività imprenditoriale disposta dal Governo, ricondotta a causa di forza maggiore non imputabile al conduttore.
E sempre in tema di mancato pagamento dei canoni di locazione di immobili in cui si esercitano attività commerciali che hanno subito l’obbligo della chiusura per effetto dell’emergenza CoVid19, si è recentemente pronunciato anche il Tribunale di Genova, con provvedimento del 1 giugno u.s..
In tal caso, il Tribunale Genovese ha accolto le istanze di una discoteca, ordinando al locatore di astenersi dalla presentazione all’incasso dei titoli cambiari in suo possesso a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dell’azienda e del canone di affitto dei locali nonché dall’effettuare girate delle suddette cambiali a favore di terzi.
E anche detta pronuncia pone l’attenzione sul mancato accoglimento da parte del locatore delle istanze avanzate dal conduttore e, soprattutto, sulla rilevanza delle misure restrittive in vigore ai fini della valutazione dell’inadempimento del conduttore, impossibilitato ad eseguire il pagamento per causa a sé non imputabile.
Al momento, quindi, in assenza e, auspicabilmente in attesa, di un intervento normativo che risolva in modo significativo le problematiche emergenti, si consolida nelle procedure d’urgenza l’orientamento giurisprudenziale che attribuisce un ruolo determinante alla chiusura delle attività commerciali imposta dal Governo per contrastare l’emergenza sanitaria, offrendo una tutela per le attività produttive e commerciali e per la loro sopravvivenza.
Autore: Avv. Erika Chiaramonte, Partner dello Studio Legale Lombardo · Ordine degli Avvocati di Roma, n. A46871. Ultima revisione: 29 agosto 2026.
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